Las viviendas promovidas(ex régimen de vivienda social), han sido un puntal para la industria de la construcción, con varias obras en marcha y otras inversiones camino a comenzar en 2025. También han sido motor de la demanda en los segmentos de unidades nuevas, con básicamente dos perfiles de clientes. Por un lado, familias que compran un inmueble para vivir y por otro, inversores nacionales y extranjeros que demandan principalmente apartamentos de un dormitorio, e incluso monoambientes para volcar al mercado de alquileres.
Este régimen, que otorga beneficios tributarios para la construcción de unidades nuevas, nació en 2011 con el objetivo de favorecer el a la vivienda para la clase media.
La futura ministra de Vivienda, Cecilia Cairo, dijo días atrás en Canal 4 que las unidades que hoy se construyen bajo el marco de esta ley “no son para las familias que trabajan”. También mencionó que el valor al que se venden esas viviendas “es muy elevado”.
Según supo El Observador, el contenido de la ley de Vivienda Promovida comenzará a ser analizado por una comisión de trabajo que se ha conformado dentro del nuevo gabinete que encabezará Cairo. También funcionarán otras tres comisiones en áreas de Primera Vivienda, Plan Juntos y otros, y Cooperativas, las cuales volcarán sus líneas de trabajo en la próxima reunión de gabinete ministerial.
Las autoridades entrantes quieren primero discutir el asunto a fondo a la interna del ministerio, después intercambiar con el sector privado y luego “encontrar la manera de llegar a más cantidad de gente”. El objetivo es revisar la ley y “apuntar a la demanda”, dijeron a El Observador fuentes políticas que prefirieron, por el momento, no entrar en más detalles.
Los cambios realizados por el gobierno de Lacalle Pou
En abril de 2020, el gobierno del presidente Lacalle Pou introdujo una serie de cambios a ley. Entre otros, la nueva reglamentación eliminó los precios máximos de venta y la obligación de comprometer viviendas para ser comercializadas por el Ministerio de Vivienda; se habilitó la construcción de unidades de un dormitorio sin restricciones dentro de un mismo edificio (antes la mitad de las unidades debían ser de dos o más dormitorios), y también se incorporó la promoción de monoambientes de 25 a 40 metros cuadrados (m2).
En materia de exenciones impositivas, se exoneró de Impuesto al Patrimonio (tres años vivienda finalizada); y se amplió el plazo para la devolución del IVA compras de los costos directos de obra, hasta dos años luego de finalizadas las obras.
Todo ello determinó que la inversión retomara impulso tras el enlentecimiento que se dio a partir del año 2017, según las cifras del sector.
Originalmente, cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011, no había topes sobre los precios de venta. Tres años después, se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto en Montevideo. Luego, en marzo de 2017, el tope se redujo al 10% de las viviendas pero con la exigencia de que esas unidades estuvieran a disposición del ministerio hasta un año después de terminadas y a valores por debajo de su valor de mercado.
Para un promotor, eso significaba perder dinero con esas unidades o tener que trasladar los costos al resto de las unidades, según habían manifestados distintos empresarios del sector en varias oportunidades.
En el interior del país estaba topeado originalmente el 100% de las viviendas promovibles y después había bajado el techo de precio a un 20%. Esas condiciones, según los promotores, habían llevado a que en varios departamentos no se construyera y a que en otros la cantidad de proyectos fuera muy reducida.
También en 2017 se habían modificado los beneficios fiscales para las viviendas que se volcaran al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquirían esos inmuebles podían exonerar el 100% de IRPF e IRAE, siempre que los precios de arrendamiento no superaran los valores máximos que determinaba el gobierno. Cuando se superaba ese límite, el beneficio se reducía a 40% de las rentas generadas. Ese requisito quedó sin efecto en 2020 y se accede a la exoneración siempre que las unidades hayan estado arrendadas al menos seis meses en el año.
En ese sentido, la futura ministra dio una pista. “Vamos a tener que trabajar en algunas cosas que estaban puestas y que se sacaron en este gobierno. Por ejemplo para tener el 100% de las exoneraciones, el alquiler de esa vivienda que inversores compran y luego alquilan tenga un tope de precio. Creo que es una forma de controlar el precio y que no se dispare”, dijo Cairo semanas atrás en Canal 4.
Una ley que “fracasó”
Integrantes del Frente Amplio también se han hecho eco de un reporte divulgado a comienzo de 2024 por Infocasas, en donde se señalaba que el 83% de las viviendas fue adquirido por inversores y solo un 17% por s finales. Esos datos habían generado polémica con los promotores privados, quienes señalaron en su momento que la mayor parte de las propiedades se venden a consumidores finales.
El designado subsecretario de Vivienda, Christian Di Candia, dijo en febrero del año pasado que una ley “pensada para facilitar el fracasó”. “Devoró recursos del Estado, el mercado mantuvo los precios casi intactos y caros, está repleto de pequeñas cajas de yeso vacías, inflamos la burbuja inmobiliaria y adivinen: tienen más propiedades los que siempre tuvieron. Está bien: la ley promovió el empleo y la inversión especulativa. Pero es eso. Para ser de a la vivienda hay que transformarla de forma radical”, escribió en X.
Las bases programáticas del Frente Amplio para el período 2025-2030 dicen que “las políticas de participación privada en el financiamiento y construcción de viviendas son necesarias para complementar la acción estatal con recursos públicos”, y que “se asegurará que las mismas lleguen efectivamente a los sectores sujetos de la política pública”. Esto “procurando revertir la tendencia a sustituirlo” que “desvirtúa una política social” y “genera condiciones para el desarrollo de operaciones inmobiliarias meramente especulativas”.
