El documento de ANV sostiene que debería evaluarse “en qué medida se desea exonerar impuestos” a viviendas de un dormitorio y monoambientes
El gobierno está evaluando introducir cambios en la ley de Vivienda Promovida (ex Vivienda Social), como adelantó El Observador en febrero pasado durante el período de transición.
Un documento elaborado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) al que accedió El Observador, repasa los principales resultados de la ley promulgada en 2011 y enumera varios aspectos “a mejorar”.
El texto destaca que desde la perspectiva de la oferta, con esta ley se logró promover “vivienda de calidad”, contribuir a la renovación del stock y a la regeneración urbana, además de llevar inversión a zonas intermedias de Montevideo y el interior.
Sin embargo, “en lo que respecta al de hogares de ingreso medio y medios bajos, los resultados no son igualmente positivos. Persiste el desafío de orientar la inversión privada en vivienda hacia proyectos dirigidos a hogares de menores ingresos”, dice el documento.
Uno de los puntos aborda la “razonabilidad del costo del proyecto en base al público objetivo”.
El informe explica que para el control del costo se utiliza la definición de la ley de Vivienda, que implica que el costo de construcción de la obra puede tener un margen de 40% respecto al costo especificado por el organismo competente, pero dado que no existe ese valor de referencia, se sustituye por el costo de construcción del INE, “lo cual tiene limitaciones”.
En ese sentido, se propone encontrar indicadores que “permitan controlar que el producto arquitectónico sea adecuado, pero que no esté dirigido a un público de altos ingresos. Dentro de las propuestas a analizar está incorporar una dimensión de costo del terreno y otros aspectos relevantes para el costo y sucesivo precio final de venta”, dice la ANV.
Además, se entiende que es relevante “revisar” los criterios que se aplican para las modificaciones de presupuestos. Los proyectos tienen habilitado solicitar una modificación, que en general se aprueba, pero se considera que se deben establecer parámetros para esa aprobación que realiza la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social, “con el fin de limitar excesos” o “transferir riesgos propios del privado”.
La ANV destaca que los proyectos tienden a localizarse en las zonas de mejor relación riego-retorno, que se encuentran generalmente en los límites de las zonas habilitadas.
Pero también señala que una vez se levantó la restricción de precios máximos de venta (en 2020) y “a falta de un control más estricto del costos del proyecto”, se generó una “gran dinámica” de iniciativas en Ciudad de la Costa, “que son de alto valor comercial”.
“Lo mismo ocurre con Maldonado y proyectos localizados cerca de Punta del Este, haciendo evidente la necesidad de reevaluar los límites que actualmente se aplican para la promoción de obra nueva”, dice el documento.
Otro punto plantea evaluar sinergias entre planes locales e incentivos tributarios. A modo de ejemplo, menciona que se podría pensar en un incentivo acotado en el tiempo para proyectos dentro del programa Late Ciudad Vieja, o para mejorar pequeñas zonas que escapan a los límites de las zonas habilitadas (alguna zona del barrio Buceo por ejemplo).
La ANV da cuenta que actualmente hay proyectos que usan los dos regímenes de exoneraciones fiscales (ley de Inversiones y ley de Vivienda Promovida). A modo de referencia, menciona que en el período 2020-mar 2025, el 20% de los proyectos promovidos por la ley 18.795 cumplen el requisito para ser considerados de gran dimensión económica.
“Se debe evaluar si es pertinente que existan proyectos que utilicen beneficios fiscales de los dos regímenes, y en caso afirmativo, coordinar acciones de seguimiento y control”, dice el texto.
La ley incorporó en 2020 la promoción de monoambientes (de 25 a 40 m2), y eliminó la restricción en la proporción de viviendas de un dormitorio por proyecto.
Hasta la reglamentación de 2017 la mitad de las viviendas correspondían a unidades de dos dormitorios. Años después más de la mitad de las unidades son de un dormitorio. También creció la cantidad de monoambientes por proyecto.
“Se entiende que este aspecto tiene múltiples aristas, porque son tipologías muy demandadas para volcar a la vivienda de alquiler (destino contemplado por la ley), pero debería evaluarse en qué medida o proporción se desea exonerar impuestos para estas tipologías”, dice el informe.
En otro punto, se menciona que el cambio reglamentario aprobado en 2020 “facilitó la incorporación de amenities en los proyectos, lo que tiene un impacto directo en el precio de venta”. Se recomienda “evaluar la pertinencia, como, por ejemplo, las piscinas en proyectos de más de 20 viviendas”, dice la ANV.
Por otro lado, se afirma que si bien se considera positiva la incorporación de ascensores desde el punto de vista de la accesibilidad para tipologías de planta baja más tres niveles, o planta baja más dos niveles, “se entiende pertinente evaluar su incidencia en el costo (vinculado a la cantidad de viviendas)”.
Al cierre de 2024 el valor promedio de las unidades de un dormitorio fue de US$ 120.449.
En tanto, el precio medio para las viviendas de dos dormitorios fue de US$ 162.434, y para las unidades de tres dormitorios de US$ 214.025.
Para las viviendas monoambiente -que se incluyeron dentro del régimen de vivienda promovida a partir de 2022-, el promedio se ubicó en US$ 92.035, según datos publicados por la ANV.